Эксперты предрекают появление пузыря на рынке недвижимости

Средняя стоимость квадратного метра в киевских многоэтажных новостройках к июлю превысила $1100, поднявшись с начала года на 9%, согласно данным сервиса «ЛУН.ua». Для объектов премиум-класса цена 1 кв. м достигает…

Несмотря на объективные причины удорожания: рост спроса и цен на сырье и стройматериалы, — часть экспертов считает, что рынок недвижимости идет к повторению кризиса 2008 г., когда длительное увеличение стоимости жилья закончилось для мировой экономики обвалом экономических «пузырей», резким падением уровня цен и закрытием компаний.
Как ранее прогнозировал UBR исполнительный директор компании Enso Рамиль Мехтиев, цены на первичном рынке в возводимых домах будут и дальше расти в течение года. Эту оценку он сделал на основании продолжающегося удорожания строительных материалов, в том числе арматуры и цемента.
Пока неизвестно, достигнет ли рынок ценового предела в 2021 г. или рост перейдет на 2022 г. Но Мехтиев считает высокой вероятность последнего из-за динамики, которая наблюдалась в предыдущих двух кварталах. К середине 2022 г., считает Мехтиев, $3 тыс./кв. м. станет «нормальным» показателем для всего рынка недвижимости.
По мнению президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСНУ) Юрия Питы, пока что такие прогнозы преждевременны — сейчас можно говорить лишь о том, что к концу года цена нового жилья вырастет на 20-25%.
К удорожанию жилья, говорит Юрий Пита, среди прочего привело не только подорожание стройматериалов и строймонтажных работ. Также, напоминает эксперт, рынок столкнулся с инфляцией и непрогнозируемостью экономики, ростом стоимости энергоресурсов. Кроме того, в 2021 г. проявился «постковидный синдром» — сейчас рынок «добирает» то, что не удалось в 2020 г., отмечает Пита. Он также замечает, что в 2020 г. произошло двукратное сокращение объемов строительства.
По информации ProfiDOM.com.ua, в дальнейшем к росту стоимости жилья также может привести новая налоговая нагрузка, связанная с законопроектом №5600 и установлением 20% НДС на операции с квартирами. Однако даже с ее учетом о росте цен на жилье в более чем 20-25% пока говорить преждевременно, считает Пита.
«Сейчас нет достаточных аргументов, чтобы «пугать» людей жильем на первичном рынке по $3 тыс. за квадратный метр. По нашим данным, как на первичном, так и на вторичном рынках такая цена уже есть, преимущественно в центральных районах столицы. Но это не массмаркет, это практически элитные, эксклюзивные проекты», — комментирует Пита.
В то же время он заметил, что главными причинами удорожания домов стал — и будет способствовать этому в дальнейшем — еще ряд факторов, связанных не с себестоимостью производства, а с сильно взлетевшим спросом. Схожие факторы существовали на рынке в предкризисный 2007 г.
Отдельные эксперты, соглашаясь с возможностью более серьезного удорожания жилья, сомневаются, что у него, как и уже произошедшего роста цен, существуют лишь объективные причины. Согласно такому мнению, нынешние тенденции обусловлены, в первую очередь, спекулятивными действиями участников рынка. Безосновательное подорожание квартир может привести к формированию экономических пузырей, которые в итоге лопнут и приведут к банкротству компаний и, кроме того, к откату цен как минимум до нынешних рубежей.
Такое мнение небеспочвенно, считает консультант по покупке недвижимости, юрист Иван Кудояр. Дело в том, что ряд причин, повлекших за собой в 2008 г. мировой кризис на рынке недвижимости, характерен для него и сегодня.
Кудояр указал, что спрос на жилье увеличился за счет прихода в Украину «иностранного спекулятивного капитала» — в частности, из Израиля, Польши, США.
«В Америке несложно взять $1 млн. кредита под 3%. Их потом можно вложить в киевскую недвижимость, которая дорожает на 15-20% по мере строительства. А «оптовая» скупка квартир инвесторами толкает цены к дальнейшему росту — покупатели еще на этапе фундамента «выгребают» 20-30% самых лучших, видовых квартир, которые они перепродают чуть дороже уже на вторичном рынке», — поясняет Кудояр.
Из-за увеличения спроса некоторые застройщики даже «притормаживают» продажи строящегося жилья — «зачем его продавать сейчас, если через время цена будет выше», объяснил логику эксперт.
Юрий Пита же отмечает, что рост спроса также обусловил отток средств с депозитов, произошедший по причине резкого снижения ставок по ним, как в гривне, так и в валюте.
«Граждане перенаправляют имеющиеся средства в более ликвидные рынки, коим практически безальтернативно является рынок жилья. Это хороший способ, как минимум, сохранить свои средства», — поясняет Пита.
Кроме того, замечает президент АСНУ, подорожанию также способствовало постепенное развитие рынка ипотечных кредитов, которые «дают возможность все большему числу граждан стать собственниками жилья под достаточно низкие проценты».
О том, что к росту количества покупателей жилья привело развития ипотеки, говорит и Кудояр.
«Инвесторы забыли, что в 2008 г. был кризис ипотечного кредитования, и считают, что сейчас лучше вместо аренды квартиры купить ее в кредит и выплачивать 15-20 лет. Это подстегнуло рост спроса на первичном рынке — тем более что банки кредитуют только новую недвижимость, которая была введена в эксплуатацию не более 3 лет», — отметил Кудояр.
Упрощают покупку жилья и программы рассрочки от застройщиков.
«Сейчас, пожалуй, пик лояльности застройщиков к покупателям. В более 25% строящихся объектов в Киеве уже предлагается рассрочка под 0% при первоначальном взносе от 10% (на период до 2 лет)», — указал Пита.
С другой стороны, к удорожанию жилья приводят и спекулятивные заявления самих застройщиков, говорит эксперт.
«Повышение цен очень часто связано с цепной реакцией — одна крупная компания говорит об увеличении цен в своем объекте, что влечет за собой пересмотр цен у других компаний, у которых есть равные по классу объекты», — выразил мнение президент АСНУ.
Несмотря на вышеперечисленное, Пита считает, что возникновение «тюльпанной лихорадки» на рынке жилья вряд ли возможно («тюльпаномания» в Нидерландах первой половины XVII века считается одним из первых финансовых пузырей в истории — из-за огромного спроса, а также спекуляций торговцев на биржах цены на цветок долго и сильно росли, а потом резко рухнули, что обанкротило многих вложившихся в садоводство голландцев).
Эксперт указывает, что те факторы, которые вызвали кризис 2008 г., сейчас либо отсутствуют, либо не достигают аналогичных масштабов.  
Так, несмотря на высокий спрос на жилье, в 2008 г. он был выше предложения на 50-60%, в результате чего квартиры раскупались практически сразу — «на стадии забора, еще до котлована», отметил Пита.
Также в 2008 г., перечисляет глава АСНУ, ипотечное кредитование было более развито — ипотеку предоставляли 70% работающих в то время банков, при этом «на очень лояльных условиях».
Кроме того, прибыль застройщика на одном проекте достигала более 300%. Также общий уровень благосостояния граждан был в среднем на 50-100% выше, чем сейчас.
«В 2021 г. спрос растет в среднем на 3% ежемесячно. Но при этом вряд ли в 2022 г. случится кризис или какое-то подобие обвала. Жилье — всегда ликвидный товар. Но темпы роста будут соответствовать спросу. Пока речь не идет о какой-то сверхприбыли застройщиков. На данный момент она в среднем не превышает 30-40% с каждого проекта. По европейским меркам это очень большая цифра. Но в украинских реалиях такой процент является, что называется, «нормальным»», — выразил мнение президент АСНУ.
Иван Кудояр назвал возможным повторение кризиса 2008 г. Дело в том, что рост спроса на недвижимость порождает аналогичный рост строительных площадок. А они, считает юрист, в Украине не всегда соответствуют нормам и стандартам строительства.
«У нас низкая культура строительства и высокий уровень внутренней коррупции строительных компаний. Когда на рынок приходит очень много наличных денег, многие из них пропадают из бюджета стройки на взятки. А потом строительные пирамиды, вроде «Аркады» и «Укрбуда», как только на рынке появляются какие-то проблемы, дефицит финансирования, просто разваливаются», — сказал Кудояр, добавив, что к росту цен на рынке также привел уход с него «Укрбуда» и «Аркады».

profidom.com.ua

Author: admin

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.