Эксперты прогнозируют: рынок недвижимости движется к повторению кризиса 2008 года

Как стало известно Национальной энциклопедии строительства ProfiDom.com.ua, на данный момент, столичный рынок первичной недвижимости переживает период ценового роста. Однако, часть экспертов считает, что он может закончиться резким падением и кризисом,…

По информации журналистов ProfiDom.com.ua, об этом рассказал портал UBR.ua. На сегодняшний день, средняя стоимость квадратного метра в киевских многоэтажных новостройках к июлю превысила $1100, поднявшись с начала года на 9%. Для объектов премиум-класса, цена кв.м. достигает $3000 – однако, отдельные застройщики прогнозируют, что в 2022 году этот показатель станет обычным уже для всего рынка недвижимости.

Несмотря на объективные причины удорожания – рост спроса и цен на сырье и стройматериалы – часть экспертов считает, что рынок недвижимости движется к повторению кризиса 2008 года, когда длительное увеличение стоимости жилья закончилось для мировой экономики обвалом экономических «пузырей», резким падением уровня цен и закрытием компаний.

На сколько подорожает недвижимость

Похоже, что цены на первичном рынке в возводимых домах будут и дальше расти в течение 2021 года: продолжается удорожание строительных материалов, в том числе арматуры и цемента. к середине 2022 года, считают некоторые специалисты, 3000 $/кв. м. станет «нормальным» показателем для всего рынка недвижимости.

В Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ) считают, что такие прогнозы преждевременны – сейчас можно говорить лишь о том, что к концу 2021 года цена нового жилья вырастет на 20-25%. К удорожанию жилья, среди прочего привело не только подорожание стройматериалов и строймонтажных работ. Также, рынок столкнулся с инфляцией и непрогнозируемостью экономики, ростом стоимости энергоресурсов. Кроме того, в 2021 году проявился «постковидный синдром»: сейчас рынок «добирает» то, что не удалось в 2020 году».

В дальнейшем, к росту стоимости жилья также может привести новая налоговая нагрузка, связанная с законопроектом №5600 и установлением 20% НДС на операции с квартирами. Однако, даже, с ее учетом о росте цен на жилье в более чем 20-25% пока говорить преждевременно, считают в АСНУ. В то же время, главными причинами удорожания домов стал – и будет способствовать этому в дальнейшем – еще ряд факторов, связанных не с себестоимостью производства, а с сильно взлетевшим спросом. Схожие факторы существовали на рынке в предкризисный 2007 год.

К удорожанию приводят ажиотажный спрос, спекуляции инвесторов и застройщиков

Отдельные эксперты, соглашаясь с возможностью более серьезного удорожания жилья, сомневаются, что у него, как и уже произошедшего роста цен, существуют лишь объективные причины. Согласно такому мнению, нынешние тенденции обусловлены. в первую очередь, спекулятивными действиями участников рынка. Безосновательное подорожание квартир может привести к формированию экономических пузырей, которые, в итоге, лопнут и приведут к банкротству компаний, а кроме того, к откату цен, как минимум, до нынешних рубежей.

Дело в том, что ряд причин, повлекших в 2008 году мировой кризис на рынке недвижимости, характерны для него и сегодня. Спрос на жилье увеличился за счет прихода в Украину «иностранного спекулятивного капитала» – в частности, из Израиля, Польши, США.

Некоторые специалисты считают, что «В Америке несложно взять $1 млн кредита под 3%. Их потом можно вложить в киевскую недвижимость, которая дорожает на 15-20% по мере строительства. А «оптовая» скупка квартир инвесторами толкает цены к дальнейшему росту – покупатели еще на этапе фундамента «выгребают» 20-30% самых лучших, видовых квартир, которую они перепродают чуть дороже, уже на вторичном рынке»

Из-за увеличения спроса некоторые из застройщиков, даже, «притормаживают» продажи строящегося жилья – «зачем его продавать сейчас, если через время цена будет выше». Рост спроса, также, обусловил отток средств с депозитов, произошедший по причине резкого снижения ставок по ним, как в гривне, так и в валюте.

Кроме того, замечают в АСНУ, подорожанию также способствовало постепенное развитие рынка ипотечных кредитов, которые «дают возможность все большему числу граждан стать собственниками жилья под достаточно низкие проценты».

Инвесторы забыли, что в 2008 году был кризис ипотечного кредитования, и считают, что сейчас лучше вместо аренды квартиры купить ее в кредит и выплачивать 15-20 лет. Это подстегнуло рост спрос на первичном рынке – тем более что банки кредитуют только новую недвижимость, которая введена в эксплуатацию не более 3 лет.

Сейчас, пожалуй, пик лояльности застройщиков к покупателям. В более 25% строящихся объектов в Киеве уже предлагается рассрочка под 0% при первоначальном взносе от 10% (на период до 2 лет). С другой стороны, к удорожанию жилья приводят и спекулятивные заявления самих застройщиков. Повышение цен очень часто связано с цепной реакцией – одна крупная компания говорит об увеличении цен в своем объекте, что влечет за собой пересмотр цен у других компаний, у которых есть равные по классу объекты.

При этом, в АСНУ считают, что те факторы, которые вызвали кризис 2008 года, сейчас либо отсутствуют, либо не достигают аналогичных масштабов. Так, несмотря на высокий спрос на жилье, в 2008 году он был выше предложения на 50-60%, в результате чего, квартиры раскупались практически сразу – «на стадии забора, еще до котлована». Также, в 2008 году ипотечное кредитование было более развито – ипотеку предоставляли 70% работающих в то время банков, при этом на очень лояльных условиях.

Кроме того, прибыль застройщика на одном проекте достигала более 300%. И общий уровень благосостояния граждан был в среднем на 50-100% выше, чем сейчас.

«В 2021 году спрос растет в среднем на 3% ежемесячно. Но, при этом, вряд ли в 2022 году случится кризис или какое-то подобие обвала. Жилье – всегда ликвидный товар. Но, темпы роста будут соответствовать спросу. Пока речь не идет о какой-то сверхприбыли застройщиков. На данный момент, она в среднем не превышает 30-40% с каждого проекта. По европейским меркам это очень большая цифра. Но, в украинских реалиях такой процент является, что называется, «нормальным», – говорят в АСНУ.

Однако, другие специалисты называют возможным повторение кризиса 2008 года. Дело в том, что рост спроса на недвижимость порождает аналогичный рост строительных площадок. А они в Украине не всегда соответствуют нормам и стандартам строительства: «У нас низкая культура строительства и высокий уровень внутренней коррупции строительных компаний. Когда на рынок приходит очень много наличных денег, многие из них пропадают из бюджета стройки на взятки. А потом строительные пирамиды, вроде «Аркады» и «Укрбуда», как только на рынке появляются какие-то проблемы, дефицит финансирования, просто разваливаются».

profidom.com.ua

Author: admin

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *