Как стало известно Национальной энциклопедии строительства ProfiDom.com.ua, на данный момент, столичный рынок первичной недвижимости переживает период ценового роста. Однако, часть экспертов считает, что он может закончиться резким падением и кризисом,…
По информации журналистов ProfiDom.com.ua, об этом рассказал портал UBR.ua. На сегодняшний день, средняя стоимость квадратного метра в киевских многоэтажных новостройках к июлю превысила $1100, поднявшись с начала года на 9%. Для объектов премиум-класса, цена кв.м. достигает $3000 – однако, отдельные застройщики прогнозируют, что в 2022 году этот показатель станет обычным уже для всего рынка недвижимости.
Несмотря на объективные причины удорожания – рост спроса и цен на сырье и стройматериалы – часть экспертов считает, что рынок недвижимости движется к повторению кризиса 2008 года, когда длительное увеличение стоимости жилья закончилось для мировой экономики обвалом экономических «пузырей», резким падением уровня цен и закрытием компаний.
На сколько подорожает недвижимость
Похоже, что цены на первичном рынке в возводимых домах будут и дальше расти в течение 2021 года: продолжается удорожание строительных материалов, в том числе арматуры и цемента. к середине 2022 года, считают некоторые специалисты, 3000 $/кв. м. станет «нормальным» показателем для всего рынка недвижимости.
В Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ) считают, что такие прогнозы преждевременны – сейчас можно говорить лишь о том, что к концу 2021 года цена нового жилья вырастет на 20-25%. К удорожанию жилья, среди прочего привело не только подорожание стройматериалов и строймонтажных работ. Также, рынок столкнулся с инфляцией и непрогнозируемостью экономики, ростом стоимости энергоресурсов. Кроме того, в 2021 году проявился «постковидный синдром»: сейчас рынок «добирает» то, что не удалось в 2020 году».
В дальнейшем, к росту стоимости жилья также может привести новая налоговая нагрузка, связанная с законопроектом №5600 и установлением 20% НДС на операции с квартирами. Однако, даже, с ее учетом о росте цен на жилье в более чем 20-25% пока говорить преждевременно, считают в АСНУ. В то же время, главными причинами удорожания домов стал – и будет способствовать этому в дальнейшем – еще ряд факторов, связанных не с себестоимостью производства, а с сильно взлетевшим спросом. Схожие факторы существовали на рынке в предкризисный 2007 год.
К удорожанию приводят ажиотажный спрос, спекуляции инвесторов и застройщиков
Отдельные эксперты, соглашаясь с возможностью более серьезного удорожания жилья, сомневаются, что у него, как и уже произошедшего роста цен, существуют лишь объективные причины. Согласно такому мнению, нынешние тенденции обусловлены. в первую очередь, спекулятивными действиями участников рынка. Безосновательное подорожание квартир может привести к формированию экономических пузырей, которые, в итоге, лопнут и приведут к банкротству компаний, а кроме того, к откату цен, как минимум, до нынешних рубежей.
Дело в том, что ряд причин, повлекших в 2008 году мировой кризис на рынке недвижимости, характерны для него и сегодня. Спрос на жилье увеличился за счет прихода в Украину «иностранного спекулятивного капитала» – в частности, из Израиля, Польши, США.
Некоторые специалисты считают, что «В Америке несложно взять $1 млн кредита под 3%. Их потом можно вложить в киевскую недвижимость, которая дорожает на 15-20% по мере строительства. А «оптовая» скупка квартир инвесторами толкает цены к дальнейшему росту – покупатели еще на этапе фундамента «выгребают» 20-30% самых лучших, видовых квартир, которую они перепродают чуть дороже, уже на вторичном рынке»
Из-за увеличения спроса некоторые из застройщиков, даже, «притормаживают» продажи строящегося жилья – «зачем его продавать сейчас, если через время цена будет выше». Рост спроса, также, обусловил отток средств с депозитов, произошедший по причине резкого снижения ставок по ним, как в гривне, так и в валюте.
Кроме того, замечают в АСНУ, подорожанию также способствовало постепенное развитие рынка ипотечных кредитов, которые «дают возможность все большему числу граждан стать собственниками жилья под достаточно низкие проценты».
Инвесторы забыли, что в 2008 году был кризис ипотечного кредитования, и считают, что сейчас лучше вместо аренды квартиры купить ее в кредит и выплачивать 15-20 лет. Это подстегнуло рост спрос на первичном рынке – тем более что банки кредитуют только новую недвижимость, которая введена в эксплуатацию не более 3 лет.
Сейчас, пожалуй, пик лояльности застройщиков к покупателям. В более 25% строящихся объектов в Киеве уже предлагается рассрочка под 0% при первоначальном взносе от 10% (на период до 2 лет). С другой стороны, к удорожанию жилья приводят и спекулятивные заявления самих застройщиков. Повышение цен очень часто связано с цепной реакцией — одна крупная компания говорит об увеличении цен в своем объекте, что влечет за собой пересмотр цен у других компаний, у которых есть равные по классу объекты.
При этом, в АСНУ считают, что те факторы, которые вызвали кризис 2008 года, сейчас либо отсутствуют, либо не достигают аналогичных масштабов. Так, несмотря на высокий спрос на жилье, в 2008 году он был выше предложения на 50-60%, в результате чего, квартиры раскупались практически сразу – «на стадии забора, еще до котлована». Также, в 2008 году ипотечное кредитование было более развито – ипотеку предоставляли 70% работающих в то время банков, при этом на очень лояльных условиях.
Кроме того, прибыль застройщика на одном проекте достигала более 300%. И общий уровень благосостояния граждан был в среднем на 50-100% выше, чем сейчас.
«В 2021 году спрос растет в среднем на 3% ежемесячно. Но, при этом, вряд ли в 2022 году случится кризис или какое-то подобие обвала. Жилье – всегда ликвидный товар. Но, темпы роста будут соответствовать спросу. Пока речь не идет о какой-то сверхприбыли застройщиков. На данный момент, она в среднем не превышает 30-40% с каждого проекта. По европейским меркам это очень большая цифра. Но, в украинских реалиях такой процент является, что называется, «нормальным», – говорят в АСНУ.
Однако, другие специалисты называют возможным повторение кризиса 2008 года. Дело в том, что рост спроса на недвижимость порождает аналогичный рост строительных площадок. А они в Украине не всегда соответствуют нормам и стандартам строительства: «У нас низкая культура строительства и высокий уровень внутренней коррупции строительных компаний. Когда на рынок приходит очень много наличных денег, многие из них пропадают из бюджета стройки на взятки. А потом строительные пирамиды, вроде «Аркады» и «Укрбуда», как только на рынке появляются какие-то проблемы, дефицит финансирования, просто разваливаются».
profidom.com.ua
