Как стало известно Строительному порталу ProfiDom.com.ua, Верховная Рада приняла закон № 1174-IX, который будет действовать всего два месяца и касается продажи домов одновременно с земельными участками. По мнению экспертов, закон…
По сведениям журналистов Строительного портала ProfiDom.com.ua — Национальной энциклопедии строительства, — об этом рассказал портал Domik.ua. Несмотря на одобрительный отзыв Комитета Верховной Рады по аграрной и земельной политике, к тексту Закона № 1174-IX нашлось немало замечаний. Эксперты опасаются, что нововведения в действующей редакции приведут к земельным махинациям и злоупотреблениям.
Земля в довесок к хлеву
В выводах Главного юридического управления Аппарата Верховной Рады Украины, который они делали в текст законопроекта ко второму чтению, указано следующее: «Концептуальной идеей законопроекта является изменение законодательства, согласно которому приобретение права собственности на объект недвижимости (здание) обеспечивает новому владельцу также права на земельный участок, на котором расположен соответствующий объект. Однако законопроект не предусматривает установление какой-либо корреляции между размерами и стоимостью приобретенного объекта недвижимости и размерами и стоимостью земельного участка, на котором он размещен. На практике, это будет означать, в частности, возможность завладения земельными участками, размер и стоимость которых неадекватно велики по сравнению с размещенными на них объектами недвижимого имущества. По мнению специалистов, установление таких условий приобретения земельных участков не соответствует части первой статьи 373 Гражданского кодекса Украины, которая определяет землю основным национальным богатством, находящимся под особой охраной государства».
Например, можно будет приобрести какое-нибудь полуразрушенное хозяйственное помещение или сарай и, как бонус, получить кусок качественной земли.
При этом, новый Закон не требует возникновения прав собственности/пользования на земельный участок, совершения по нему отдельного соглашения. Юристы обращают внимание на то, что в положениях законопроекта не учтено, что земельный участок, как следует из статей 79, 791 Земельного кодекса Украины, статьи 181 Гражданского кодекса Украины, является самостоятельным объектом права собственности.
Бесправные арендаторы и владельцы
Предусмотренный переход права аренды (пользование на праве эмфитевзиса, суперфиция) земельного участка к владельцу приобретенного здания нарушает права предыдущего арендатора, а также комплекс установленных Законом гарантий его статуса. В статье 777 Гражданского кодекса Украины определены два преимущественных права нанимателя перед другими лицами, а именно: на заключение договора найма на новый срок и приобретение имущества в случае его продажи.
Новый Закон говорит, что в случае приобретения права собственности на недвижимость, размещенную на земельном участке частной собственности, лицом, которое не может иметь такой земельный участок в собственности, такое лицо имеет право требовать передачи ему владельцем соответствующего земельного участка на правах аренды или суперфиция на условиях, определенных приобретателем права собственности на такой объект. Это, утверждают юристы, не отвечает общим принципам заключения гражданских договоров, по которым договор является результатом достижения согласия на основе свободного волеизъявления сторон.
Кот в мешке
Закон предусматривает автоматический переход права собственности на землю, то есть без оформления перехода такого права через процедуру нотариального удостоверения. Это по мнению экспертов, разрушает основные принципы определения права собственности, перехода права собственности, общей совместной собственности, согласия супругов: «При оформлении перехода права на недвижимость нотариус обязан проверить право собственности, обременение (запреты и аресты), налоговые залоги, реестр должников, получить согласие супругов как продавца, так и покупателя на такой договор и только затем оформить сделку. По принятому Закону 0850 при автоматическом переходе права собственности на землю всего этого не проверяется. Сама сделка по недвижимости является основанием для переоформления права собственности на землю в реестре прав.
При этом, при таком переходе не производится проверка относительно земли. Таким образом, переход прав на землю без осуществления соответствующей процедуры проверки и нотариального удостоверения прав на землю, как на единственный выделенный в натуре объект права собственности, будет происходить с нарушением прав участников гражданского процесса.
Сколько за государственную землю
Законом также устанавливается обязанность приобретателя права собственности на здание, расположенное на земельном участке государственной или коммунальной собственности, право пользования которым не оформлено в течение 30-дневного срока со дня получения такого права собственности, совершить соответствующие действия для оформления прав на землю. Как отмечают в юридическом управлении, «предметом правового регулирования статьи 118 Земельного кодекса Украины является определение случаев и порядка приватизации гражданами Украины земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности путем получения безвозмездно в собственность, в частности, для обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений в пределах норм безвозмездной приватизации. В указанной статье не предусмотрена возможность бесплатного получения гражданами в собственность земельного участка государственной или коммунальной собственности, на котором размещен объект незавершенного строительства».
Как разрешать споры, где обжаловать
Закон содержит положения, согласно которым в случае недостижения согласия между приобретателем и землепользователем о порядке пользования соответствующим земельным участком такой порядок определяется органом исполнительной власти или местного самоуправления. Часть первая статьи 158 Земельного кодекса указывает на то, что земельные споры разрешаются судами и органами местного самоуправления. Согласно части пятой настоящей статьи, в случае несогласия собственников земли или землепользователей с решением органов местного самоуправления, спор разрешается в судебном порядке. Следовательно, приведенное не согласуется с принципом правовой определенности.
Кроме того, законодатели не объяснили, что делать, когда на участке размещено несколько построек.
Поэтому, целый ряд депутатов внес проект постановления об отмене решения Верховной Рады о принятии Закона № 1174-IX, соответственно, его подписание было заблокировано. Затем он с коллегами внес другой законопроект № 5248, снимавший указанные проблемы. И этот законопроект, также, был принят как Закон Верховной Радой 8 сентября. И с 1 января 2022 года вступит в силу как Закон № 1720-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о переходе прав на земельный участок в связи с переходом прав на объект недвижимого имущества, который на нем размещен».
(Окончание следует)
profidom.com.ua
